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2020.11.23 お知らせ

【コラム】 土地探しってたいへん!その2

こんにちは。BinO浜松の中の人②です。

土地さがしについてのご相談を承ることが多いのでこのコラムを書き始めたのですが、いかんせん情報量が多い!
お客様ご自身で土地探しを行うのがかんたんではないな、とつくづく感じます。
どうせなら条件のよいところを少しでもお安く手に入れていただきたいので、情報量の多い文章ですが、すみません、今回もお付き合いください。



■土地がもつ「条件」とは?


前回のコラム『【コラム】 土地探しってたいへん!』では、住宅を建てるためには土地が人に対してさまざまな「資格」を要求することがある、とお伝えしました。

そう、つまり「地面があればいつでもなんでも建てられる!」というワケにはいかないんです。
となると、所有している土地であっても購入する場合でも、「候補に挙げている土地がいったいどのような条件や資格を要求するか」を早い段階で把握しなくてはなりません。
それには、まずはじめにその土地が「どこにあるか」がポイントとなってきます。下のイメージ図をご覧ください。





これは、日本の国土をものすごーく雑に区分けした図です。
(ほんとうはもっと細かく分けられていますが、ここでは割愛。)
外から内側に向かえば向かうほど、街並みが栄えてくる、「つまり都市化されていく」というふうに捉えてください。

まず結論から申し上げましょう。
上の図のなかで、住宅を建てる際に条件が緩やかな「家を立てやすい地域」とを順番にすると、


①都市計画区域外<④市街化区域<②都市計画区域内非線引き地域≦③市街化調整区域


となります。

一般的にみなさんが住宅を建てるのは主に赤い枠線内の地域になるのですが、こうしてみると郊外から中心部にかけて順番に手続きが簡略化されるわけではありません。

②の街並みが整備された市街地の周辺に②や③の田園風景と住宅が散在する郊外地域があり、さらにその外側はいわゆる「田舎」(①)になっていくのですが、外側の田舎と市街地は建てやすくて、その周辺の郊外はちょっと規制が厳しいんです。

意外でしょう?
いったいなぜでしょうか?



■法律の縛りがけっこう厳しい

まず一番外側の「①都市計画区域外」の地域では、安全が保障されれば建築は自由です。
しかしライフラインが未整備など、決して住宅建築には適していないので、建てて住むのは「施主の自由」と考えられるくらい、比較的「緩い」地域です。
意地悪な言い方ですが「自己責任でどうぞ」という地域ですね。

田舎暮らしに憧れて移住をしたい!と夢見る人が選ぶような地域ですが、上記のようになかなか大変です。
それに、すでにできあがったコミュニティにあとから参入するわけですから、それなりの覚悟も必要でしょう。
軽く考えてはいけない、とご承知をお願いします。





一方で赤い枠線の中は、いろいろな規制があります。
この「規制」こそが、土地が人に求める条件(資格)に深ーく関わってきます。
そう、この前回からつづくコラムの本題は、ようやくここから始まります!
(前置きが長すぎるとのご指摘は華麗にスルーさせていただきます!)

赤線の内側の地域には、無秩序な開発を防ぐ「都市計画法」と農地を守るための「農地法」という、二つの法律が深く関わっています。


***


まず「都市計画法」とは、その名の通り都市化を計画していく法律です。
したがって、住宅をはじめとした建物の建築は、この法律による決め事を守らなくてはなりません。
ざっくりいうとこの法律で建物の大きさ、形状、用途などが定められていまして、街並みが一定の制約のなかで整備されていくんです。

つぎに「農地法」についてです。「農地には建物が建てられない」という話を聞いたことがありませんか?
「農地法」は農地を保護して将来に向かって食糧を確保しようという趣旨にたって定められた法律です。
つまり、農地に建物を建てられると農地法的の趣旨には反することになります。なので、できればやめてほしいんですよね。


それでも農地で建てないと建てられない!という人は少なくないわけですが、農地にもいろいろな種類があり、すべての農地で建築が不可能、というわけではありません。
 上の赤い枠線内をさらに細かく分類し、上の二つの法律上で必要な手続きを示したのが下の図です。






いかがでしょうか?

このように、候補に挙げている土地がいったいどのような地域に分類されているかが非常に重要です。
そして、これらの条件に対して建築主の方が持つ「資格」がどう働くかで、必要な手続きや時間、費用が大きく異なります。

計画地がどのような土地なのかをきちんと調べて、「資格」に応じた適切な対応がとれるようにしましょう。

今回はいつも以上に長く長くなってしまって、本当にすみません。
次の章では、みなさんが求められる「資格」についてご説明いたします。

どうがもうすこしだけご辛抱ください。